Landeshauptstadt Hannover – Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

Ergebnisbericht „Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung in der Landeshauptstadt Hannover“ – Analyse des Angebots an Mietwohnungen und Wohnimmobilien 2012 bis 2017

Die Landeshauptstadt Hannover (LHH) nutzt seit mehr als zehn Jahren Mietwohnungs- und Wohnimmobilieninserate, um das Marktgeschehen zu beobachten. Der aktuelle Bericht „Kleinräumige Wohnungsmarktbeobachtung in der Landeshauptstadt Hannover“ wurde heute (20. Juni) veröffentlicht. Hierfür wurden im Zeitraum 2012 bis 2017 rund 54.000 Mietwohnungsinserate und 19.300 Wohnimmobilienkaufangebote ausgewertet.

Die Analyse gibt Hinweise darauf, ob der Wohnungsmarkt der Stadt Hannover die vorhandene Nachfrage zufriedenstellen kann und auf welches Angebot Wohnungssuchende in der Stadt Hannover treffen. Es wurde untersucht, welche Wohnungstypen und Wohnungsgrößen wie teuer angeboten werden und über welche typischen Merkmale die angebotenen Wohnungen verfügen.

Analyseergebnisse

Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise für Wohnraum in Hannover zeigt die Auswirkung bekannter Marktmechanismen: Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen, niedrige Zinsen und die damit einhergehende Flucht ins „Betongold“ lassen die Nachfrage nach gemietetem und gekauftem Wohnraum stark ansteigen. Der Wohnungsneubau hat in Hannover auf diese Entwicklung erst mit Verspätung reagiert und so bleibt die Zahl der Baufertigstellungen noch hinter den Erwartungen und Notwendigkeiten zurück. Die deutlichen Preissteigerungen der letzten fünf Jahre führten zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes in Hannover, welche sich, verglichen mit anderen Städten gleicher Größenordnung, aber erst mit Verzögerung einstellte.

Die Entwicklung der Umzugshäufigkeit innerhalb der Stadt Hannover zeigt die Enge auf dem Wohnungsmarkt: 2011 sind 51.809 (9,2 Prozent) der EinwohnerInnen umgezogen, 2015 waren es nur 39.805 (7,4 Prozent). Für die hannoversche Bevölkerung ist diese Anspannung deutlich spürbar: Die im Mai veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung 2017 zeigt, dass 84 Prozent der im Jahr 2017 umgezogenen Personen die Marktsituation als „angespannt“ bis „sehr angespannt“ erleben.

Steigende Mietbelastung beim Wohnungswechsel: Der vorliegende Bericht und auch die kürzlich veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung 2017 zeigen die steigende Mietbelastung im Zusammenhang mit einem Wohnungswechsel. Bei den befragten Umgezogenen des Jahres 2017 nahm der Anteil derjenigen mit einer Mietbelastung von 800 Euro und mehr pro Monat von 13 auf 21 Prozent zu, der Anteil derjenigen mit einer Mietbelastung von bis zu 400 Euro pro Monat verringerte sich dagegen von 31 auf 18 Prozent.

Deutliche Verschiebung von preisgünstigen hin zu höherpreisigen Mietwohnungsangeboten: In den Jahren 2006 bis 2012 wurden 50 Prozent der inserierten Mietwohnungen für unter sechs Euro/Quadratmeter angeboten, im Zeitraum 2012 bis 2017 waren es nur noch knapp zwei Prozent, während Mieten über acht Euro/Quadratmeter in fast 60 Prozent der Fälle verlangt wurden (2012 waren es nur rund zehn Prozent der angebotenen Wohnungen). Der sogenannte Sickereffekt, der durch aufwärts gerichtete Umzugsketten positiv auf den Wohnungsmarkt wirken soll, funktioniert unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarktes, wie er sich in Hannover darstellt, strukturell nicht mehr. Die freigezogenen Wohnungen werden teils nach Sanierung, Modernisierung, teils ohne sichtbaren Grund, in jedem Fall teurer als vorher wiedervermietet, weil die Marktsituation durch die gestiegene Nachfrage dies ermöglicht.

Etwa drei Viertel der hannoverschen Haushalte sind Mieterhaushalte: Im Zeitraum 2012 bis 2017 stiegen die Angebotsmieten um 22,8 Prozent von 6,54 auf 8,03 Euro/Quadratmeter. So ist es insbesondere die Mietpreisentwicklung, die neben Geringverdienenden zunehmend auch Mittelschichtshaushalte belastet. Die jüngst veröffentlichte Wanderungsmotivbefragung 2017 hat ergeben, dass 28 Prozent der umgezogenen Haushalte in Hannover über ein monatliches Haushaltseinkommen von weniger als 1.500 Euro verfügen. Eine Drei-Zimmer-Wohnung wird für durchschnittlich 580 € nettokalt angeboten. So trägt mehr als jeder vierte Haushalt mit der Nettokaltmiete und den Nebenkosten eine Mietbelastung von über 40 Prozent des Haushaltseinkommens, was allgemein als eine Überbelastung der Haushalte durch Wohnkosten angesehen wird.

Deutliche Unterschiede ergeben sich bei den Wohnungsgrößen der inserierten Bestands- und Neubaumietwohnungen in Mehrfamilienhäusern: Ein typisches Angebot einer Bestandsmietwohnung im Zeitraum 2012 bis 2017 umfasst drei Zimmer mit einer Wohnfläche von 65 Quadratmetern und einer Angebotsmiete von 7,39 Euro/Quadratmeter. Eine typische Neubaumietwohnung verfügt über eine mittlere Wohnfläche von 101 Quadratmeter, gleichfalls verteilt auf drei Zimmer und hat somit eine knapp 50 Prozent größere Wohnfläche als die inserierten Bestandsangebote. Neue Mietwohnungen werden mit 11,92 Euro/Quadratmeter circa 60 Prozent teurer angeboten als Bestandsmietwohnungen.

Abgeleitete Maßnahmen

Die LHH leistet mit dem 2013 aufgelegten kommunalen Wohnraumförderprogramm einen erheblichen Beitrag zur Finanzierung preiswerten Wohnraums durch Neubau in Hannover. Die Baufertigstellungen im geförderten Wohnungsneubau können aber die Lücke bei der Deckung des Bedarfes, die dadurch entsteht, dass jedes Jahr preisgebundene Wohnungen aus der Bindung fallen, schlichtweg nicht schließen.

Sowohl auf Seiten der Stadt als auch der Wohnungsunternehmen, der Genossenschaften und der privaten Wohnungsanbieter sind zukünftig weitere Maßnahmen zur Steigerung des Anteils preiswerten Wohnraums auf dem hannoverschen Wohnungsmarkt erforderlich, um die bereits vorhandenen und die sich für die Zukunft abzeichnenden Bedarfe erfolgreich zu decken.

Die aktuelle Veröffentlichung kann unter >> wwww.hannover.de, Stichwort „Wohnungsmarktbeobachtung“, kostenlos heruntergeladen werden.

 

22.06.2018