19. Januar 2021

Kundenmeldung

Offener Brief zur Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft im Jahre 2021

Analysen und Appelle von Haus & Grund Niedersachsen e. V.
an die Niedersächsische Landespolitik Sehr geehrte Damen und Herren,
wir melden uns mit allen guten Wüschen zum neuen Jahr. Gleichzeitig möchten wir Gelegenheit nehmen, die hauseigene Bewertung der wohnungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen Ausgangslage in unserem Bundesland an Sie heran zu tragen und dies mit eigenen
Anregungen an die Landespolitik zur zukünftigen Ausrichtung auf diesem Sektor zu begleiten.

Veranlasst durch die große Sorge um eine weiter funktionstüchtige Wohnungswirtschaft in unserem Bundesland kommen wir zunächst um die folgende Feststellung nicht um hin:

Haus & Grund Niedersachsen beurteilt die Strategie unseres Landes in der Wohnungspolitik als falsch. Falsch deshalb, weil sie dem Ziel einer vermehrten Bautätigkeit zu günstigen Konditionen und damit der Schaffung eines leichter bezahlbareren Wohnraums genau entgegenwirkt.
Mietpreisbremse „völlig daneben“ Erinnern wir uns: Jahrzehntelang hat man sich staatlicherseits um den sozialen Wohnungsbau nicht gekümmert. Schon seit mehreren Jahren kommen wir aber an der Erkenntnis nicht
mehr vorbei, dass der Bestand an Sozialwohnungen ständig weiter abschmilzt. Nun kommt die Politik und sieht eine angespannte Wohnraumversorgung. Um dem zu begegnen erlässt sie – wieder – eine Mietpreisbremse; dies, nachdem sie mit ihrem ersten Anlauf bereits

gescheitert ist; so rechtskräftig entschieden durch die niedersächsische Justiz gleich in zwei Instanzen.
Unsere Bewertung dazu: Mit Ordnungspolitik baut man keine Wohnungen. Durch die Miet-preisbremse ist nicht eine neue Wohnung finanziert worden – und wird es auch in der Zukunft nicht. Mit der Anknüpfung an „Angebotsmieten“, zusammengetragen aus Internetportalen, begegnet sie auch nicht den wirklichen Verhältnissen am Wohnungsmarkt in Niedersachsen. Und: Die neue Verordnung zeigt darüber hinaus viele handwerkliche Fehler, die in einem Musterverfahren mit dem Ziel ihrer Abschaffung erneut korrigiert werden sollten.

Bisherige Versuche zur Senkung von Baukosten durch das Land untauglich
Flankierend wird seit Jahren auf Landesebene das Bündnis für bezahlbares Wohnen betrie-ben. Auftakt- und öffentlichkeitswirksame Veranstaltungen, Fachforen, Absichtserklärungen, viele Sitzungen, viele Arbeitskreise, Steuerungsgruppen, ein Plenum – viele Vorschläge zur Reduzierung der Baukosten sind erarbeitet worden. Die Umsetzung durch die Landespolitik lässt weiter auf sich warten. Insbesondere die Bauordnung wird immer nur vereinzelt wie ein Flickenteppich in Tranchen nachgebessert, ohne den gewünschten Erfolg der Möglichkeit billigeren Bauens zu erreichen. Die wohnungswirtschaftlichen Verbände – unter ihnen auch Haus & Grund Niedersachsen – haben sich angeboten, der Landespolitik zuzuarbeiten. Beim barrierefreien Bauen und bei den Stellplätzen wurde dann aus politischen Motiven wieder „zurückgerudert.“ Das Baurecht in Niedersachsen bleibt deutlich überreguliert. Schnelleres und einfacheres Bauen erfordert dringend eine Verschlankung des Vorschriftendschungels. Sich teilweise sogar widersprechende technische Normen, zusätzliche Verordnungen neben und die niedersächsische Bauordnung selbst auszudünnen und zu harmonisieren, das ist das Gebot der Stunde; Genehmigungsprozesse zu verkürzen, Stellplatzpflichten einzugren-zen, den sicherlich notwendigen Brandschutz auf ein verträgliches Maß zurückzuführen, ebenso.

Novelle des Baugesetzbuches nützt nur dem Staat, nicht dem Markt
Stattdessen zielt die Politik – zunächst die Bundespolitik mit der Novelle des Baugesetzbu-ches und in deren Verfolg auch die Landespolitik – wieder auf den Immobilieneigentümer und will ein verschärftes staatliches Baugebot für bislang unbebaute Grundstücke, und ein Um-wandlungsverbot für vermieteten Wohnraum in Eigentumswohnungen. Als ob man mit der-artigen rigiden Bevormundung günstigere Mieten und billigere Baupreise erzielen könnte! Schließlich will man eine verstärkte Baulandmobilisierung; bislang unbebaute Grundstücke sollen ihren Eigentümern zu dann auch noch staatlich diktierten Preisen erleichtert abgerun-gen werden können! Und als ob dies alles noch nicht reicht:

Teile der Bundes- und Landespolitik diskutieren gar die „Vergesellschaftung“ innenstädtischer Immobilien. Besonders signifikant: „Corona“ als negativer Katalysator einer Innenstadt-entwicklung insbesondere innerhalb der Gastronomie und innerhalb des Einzelhandels wird dazu auch noch mit instrumentalisiert.

Klimaschutz im verlangten Optimum unbezahlbar
Und jetzt kommt der Klimaschutz ins Spiel. Niedersachsen hat auf der Basis der Bundesge-setzgebung nun ein eigenes Klimaschutzgesetzes erlassen und ehrgeizige Klimaschutzziele durch Aufnahme in die Landesverfassung mit einem entsprechend hohen Stellenwert verse-hen. Tatsächlich ist Klimaschutz wichtig. Er darf aber ein bezahlbares Wohnen nicht verhin-dern. Deshalb müssen energetische Sanierungen im Gebäudebestand und energetische An-forderungen an den Neubau im Verhältnis und bezahlbar bleiben. Denn wenn Klimaschutz unbezahlbar wird, ist er aus wohnungspolitischer Sicht ein Irrweg. Optimalanforderungen an die Wohnungswirtschaft in zwei konträren Ausrichtungen – billiger Wohnraum einerseits und möglichst optimierter Klimaschutz andererseits – sind ein „No Go“. Das funktioniert nicht. Denn das kann Wohnungswirtschaft nicht leisten, egal ob sie unternehmerisch oder privat strukturiert ist. Dies werden auch die Befürworter kommunaler Wohnungsunternehmen und einer staatlichen Landesentwicklungsgesellschaft einsehen müssen. Denn auch sie müssen rechnen – und rechnen können.

Wohnraumförderung kein Rettungsanker
Das Land antwortet mit einer intensivierten Wohnraumförderung. Isoliert betrachtet ist das gut. Der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Niedersächsischen Wohnraumförderge-setzes und anderer Rechtsvorschriften wurde am 18. Januar 2021 im Landtag von den be-teiligten Verbänden kommentiert. In der Anhörung hat Haus & Grund Niedersachsen darauf hingewiesen, dass die beste Wohnraumförderung aber nichts nützt, wenn sie auf ungünstige, bürokratisch schwerfällige Bauvorschriften trifft, die den Wohnungsbau nur unnötig bremsen und dazu auch noch unnötig teuer machen.

Grundsteuerreform – nur zur Stärkung der Gemeindehaushalte
Es bleibt das immer noch aktuelle, weil nicht entschiedene Thema „Grundsteuerreform und zukünftige Ausgestaltung der Grundsteuer“ auf Landesebene. Trotz der vielfach beschwore-nen „Aufkommensneutralität im Durchschnitt“ führt kein Weg an der Erkenntnis vorbei, dass es mit modernisierten und im Wert erhöhten Bemessungsgrundlagen (Pauschalwerte mit Flä-chenmultiplikatoren oder gar Bodenrichtwerte zuzüglich modernerer Gebäudewertpauscha-len im Verhältnis zu den Einheitswerten aus 1964) zu erheblichen Verteuerungen kommen wird, wenn man die gemeindlichen Steuerhebesätze als Multiplikatoren nicht anfasst. Daran ändert auch ein „Flächenmodell mit Lagefaktor“ nichts.
Und in diesem Zusammenhang die Diskussion um die weitere Umlagefähigkeit der Grund-steuer auf den Mieter über die Betriebskosten und die sachlich nicht zu stützenden Versuche, eine Verbindung zwischen dem Grundsteueraufkommen einer Gemeinde und den Straßenausbaubeiträgen herbeizuführen. Aber dies ist ein eigenes Thema, das aufgrund eines politisch „faulen Kompromisses“ in der landesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass derartiger Satzungen – abgesehen von örtlichen Einsichten – einfach keinen Frieden und kein Ende finden kann.

Schlussfolgerungen und dringender Appell
Alles in allem – wie man es auch dreht und wendet: All die entstehenden Lasten sollen von den Immobilieneigentümern getragen werden. Wieder einmal! Die Wirtschaftskraft in der pri-vaten wie auch unternehmerischen Wohnungswirtschaft lässt dies nicht zu.

Deshalb die Forderung von Haus & Grund Niedersachsen an die Landespolitik: Billigerer Wohnraum kann nur durch vermehrtes Bauen zu billigeren Kosten realisiert werden. Die vor-liegenden Ideen und Vorschläge der Wohnungswirtschaft müssen dazu umgesetzt werden. Dem Klimaschutz sollte dabei keine rein ideologisch überbewertete Position zukommen. Dies gilt umso mehr, als die bereits eingetretenen und in der Zukunft sicheren erheblichen wirt-schaftlichen Einbrüche durch die Pandemie die ökonomischen Möglichkeiten aller Player am Markt zusätzlich weiter herunterziehen werden. Die Mietpreisbremse gehört sofort abgeschafft. Sie bringt in der Sache gar nichts, und stiftet genau wie die leidigen Straßenausbau-beiträge nur sozialen Unfrieden. Beides können wir gerade in Pandemie-Notzeiten überhaupt nicht gebrauchen.

Selbstverständlich steht der Unterzeichner zu vertiefenden Gesprächen – in der jetzt deutlich entwickelten Pandemiezeit per Video-Chat – gerne zu Ihrer Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Hans Reinold Horst
Verbandsvorsitzender

Nähere Informationen erhalten Mitglieder bei ihrem örtlichen Haus & Grund Verein. ———————————————————————————————

Der Landesverband Haus & Grund Niedersachsen ist Teil der bundesweiten Eigentümerschutz-Gemeinschaft mit insgesamt ca. 900.000 Mitgliedern. Bundesweit ist Haus & Grund der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Bundesverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine. In Niedersachsen vertritt Haus & Grund auf Landesebene die Interessen von ca. 60.000 Mitgliedern.

Landesverband Haus & Grund Niedersachsen e.V. Schützenstr. 24, 30853 Langenhagen T 0511-97329738, F 0511-97329732 >> info@haus-und-grund-nds.de, >> www.haus-und-grund-nds.de/

19.01.2021




Kommentare

  1. Es gibt sicherlich viele Vermieter, die ihre Mietobjekte instand halten und regelmäßig sanieren. Leider gibt es auch Vermieter, die sich nicht um ihre Mietobjekte kümmern und trotzdem die Miete erhöhen um ihren Gewinn zu maximieren. In diesen Fällen sind sowohl die Mietpreisbremse als auch klimaschützende Vorgaben durchaus angebracht. Man muss sich nur mal umschauen, wie viele Fenster nur einfach-verglast sind und die Mieter dadurch mehr Heizenergie (und Geld) verschwenden. Auch fehlende Dämmung verursacht hohe Heizkosten die vermieden werden könnten. Nicht wenige Häuser werden auch mit Öfen beheizt die gesundheitsschädlich sind. Hier sind die Vorgaben also mehr als sinnvoll, werden aber meist nur durch Zwang erfüllt.

    Warum darf ein Vermieter überhaupt mehr Miete (besonders gern bei Neuvermietung ) verlangen, wenn er sein Mietobjekt vernachlässigt?

    In anderen Bereichen müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden um ein Nutzrecht nicht zu gefährden/verlieren, bei Wohnraum gibt es das scheinbar nicht.

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